Hipotecas en divisa : situación actual

Hay muchas personas españolas que principalmente en los años previos al boom inmobiliario y también en medio del estallido de esta burbuja en España buscaron, o se lo ofrecieron, y contrataron hipotecas de alto riesgo, resultando “infelices” hoy e “ingenuos” entonces por subirse a la compra de productos financieros especulativos.
Al igual que en la contratación de swaps de tipos de interés para “techar” el tipo pagadero a cambio de un alto riesgo en caso de bajada de tipos de interés (como ha sucedido), pues en ese caso el que paga es el hipotecado una cantidad mensual al banco, en el caso de las hipotecas en divisa el riesgo es de dimensiones incuestionables y que han llevado a muchas familias al impago o a una refinanciación en otros casos.

Qué es una hipoteca en divisa

Las hipotecas en divisa se caracterizan por tres factores:
1.El importe de la deuda financiada en el momento de formalización de la hipoteca se convierte automáticamente a la divisa elegida (libras, francos suizos o yenes generalmente), por el tipo de cambio a la fecha de firma.
2.La referencia de tipo de interés se referencia al libor de la moneda (en lugar de al Euribor hipotecario) y se aplica un diferencial de tipo de interés como a las hipotecas contratadas en euros.
3.Cada mes pagas la cuota equivalente a la conversión correspondiente con la cotización actual de la divisa.

Riesgos de la hipoteca en divisa y que gana el banco con ellas

Los riesgos para el cliente contratante son elevados, más que por la evolución de los tipos de interés, por la volatilidad de las divisas en las que se contrata la deuda, y es que la volatilidad es la principal característica del mercado de divisas.

Sin embargo, el banco “simplemente” lograba colocar / vender una hipoteca más en aplicación de técnicas de venta, con un pequeño margen por encima de la media de las hipotecas quizás, pero que para nada podría llegar a compensar el alto riesgo de impago si no se tomaban garantías adicionales suficientes en forma de avalistas solventes o hipotecando a su vez otro inmueble de valor similar.

En cualquier caso, no cabe duda de que no fue una buena práctica publicitar y promocionar estas hipotecas como hicieron algunos bancos.

Evolución y situación actual de las hipotecas en divisa: yenes, libras, francos, dólar

Para empezar, la situación actual del Euro es que se enfrenta a su mayor crisis desde que se constituyó hace más de 10 años, en enero de 2002.

Repasamos la evolución y cotización actual de las divisas en que se han contratado hipotecas en divisa o multidivisa:

•Situación del yen: el yen se ha revalorizado desde 2008 más del 55% frente al euro, es decir con nuestros euros podemos comprar menos de la mitad de yenes que entonces. En 2008 1 euro valía 170 yenes y ahora apenas vale 100 yenes.
•Evolución de la libra: en 2008 un euro valía entre 0,75 y 0,95 libras, muestra de un amplio rango de volatilidad en medio de la crisis financiera iniciada en EE UU en 2007. Actualmente cotiza a 0,80. Según el tipo de cambio del momento de contratación la situación puede ser mejor o peor, pero también se observa una tendencia bajista del euro frente a la libra. Hay riesgo de que se acerque hacia los 0,70 libras que es como cotizaba hace en 2006, aunque hace un par de años volviera a tocar el nivel de los 0,95. Pensemos que si se formalizo la hipoteca divisa al cambio 0,95, actualmente la deuda sería ya un 19% superior de capital pendiente convertido a euros, y por lo tanto aunque parezca más estable esta cotización el riesgo es realmente elevado.
•Trayectoria del franco: el euro valía en 2007 1,64 francos suizos; hoy en día vale 1,21 (un 26% menos), y ha cotizado a 1,05 hace pocos meses.
•Repaso al dólar: un euro llego a valer 1,59 dólares USA en 2008; hoy vale 1,30 (-18%).