Hay muchas personas españolas que principalmente en los años previos al
boom inmobiliario y también en medio del estallido de esta burbuja en
España buscaron, o se lo ofrecieron, y contrataron hipotecas de alto
riesgo, resultando “infelices” hoy e “ingenuos” entonces por subirse a
la compra de productos financieros especulativos.
Al igual que en la contratación de swaps de tipos de interés para
“techar” el tipo pagadero a cambio de un alto riesgo en caso de bajada
de tipos de interés (como ha sucedido), pues en ese caso el que paga es
el hipotecado una cantidad mensual al banco, en el caso de las hipotecas
en divisa el riesgo es de dimensiones incuestionables y que han llevado
a muchas familias al impago o a una refinanciación en otros casos.
Qué es una hipoteca en divisa
Las hipotecas en divisa se caracterizan por tres factores:
1.El importe de la deuda financiada en el momento de formalización de
la hipoteca se convierte automáticamente a la divisa elegida (libras,
francos suizos o yenes generalmente), por el tipo de cambio a la fecha
de firma.
2.La referencia de tipo de interés se referencia al libor de la moneda (en lugar de al Euribor hipotecario) y se aplica un diferencial de tipo de interés como a las hipotecas contratadas en euros.
3.Cada mes pagas la cuota equivalente a la conversión correspondiente con la cotización actual de la divisa.
Riesgos de la hipoteca en divisa y que gana el banco con ellas
Los riesgos para el cliente contratante son elevados, más que por la
evolución de los tipos de interés, por la volatilidad de las divisas en
las que se contrata la deuda, y es que la volatilidad es la principal
característica del mercado de divisas.
Sin embargo, el banco “simplemente” lograba colocar / vender una
hipoteca más en aplicación de técnicas de venta, con un pequeño margen
por encima de la media de las hipotecas quizás, pero que para nada
podría llegar a compensar el alto riesgo de impago si no se tomaban
garantías adicionales suficientes en forma de avalistas solventes o
hipotecando a su vez otro inmueble de valor similar.
En cualquier caso, no cabe duda de que no fue una buena práctica publicitar y promocionar estas hipotecas como hicieron algunos bancos.
Evolución y situación actual de las hipotecas en divisa: yenes, libras, francos, dólar
Para empezar, la situación actual del Euro es que se enfrenta a su
mayor crisis desde que se constituyó hace más de 10 años, en enero de
2002.
Repasamos la evolución y cotización actual de las divisas en que se han contratado hipotecas en divisa o multidivisa:
•Situación del yen: el yen se ha revalorizado desde 2008 más del 55%
frente al euro, es decir con nuestros euros podemos comprar menos de la
mitad de yenes que entonces. En 2008 1 euro valía 170 yenes y ahora
apenas vale 100 yenes.
•Evolución de la libra: en 2008 un euro valía entre 0,75 y 0,95 libras,
muestra de un amplio rango de volatilidad en medio de la crisis
financiera iniciada en EE UU en 2007. Actualmente cotiza a 0,80. Según
el tipo de cambio del momento de contratación la situación puede ser
mejor o peor, pero también se observa una tendencia bajista del euro
frente a la libra. Hay riesgo de que se acerque hacia los 0,70 libras
que es como cotizaba hace en 2006, aunque hace un par de años volviera a
tocar el nivel de los 0,95. Pensemos que si se formalizo la hipoteca
divisa al cambio 0,95, actualmente la deuda sería ya un 19% superior de
capital pendiente convertido a euros, y por lo tanto aunque parezca más
estable esta cotización el riesgo es realmente elevado.
•Trayectoria del franco: el euro valía en 2007 1,64 francos suizos; hoy
en día vale 1,21 (un 26% menos), y ha cotizado a 1,05 hace pocos meses.
•Repaso al dólar: un euro llego a valer 1,59 dólares USA en 2008; hoy vale 1,30 (-18%).
domingo, 21 de octubre de 2012
miércoles, 25 de julio de 2012
Aumentar el plazo de la hipoteca no es rentable
Aumentar el plazo de la hipoteca dobla los intereses totales a pagar
Una de las fórmulas más usadas por los bancos para reducir la cuota hipotecaria es aumentar el plazo de devolución del préstamo en 5 o 10 años.
Y es cierto que consigue reducir la cuota mensual pero,en total, aumentan mucho los intereses a pagar. Así, al final se trata de decidir si queremos ir más desahogados mes a mes o haber pagado menos en total.
En muchos casos podemos realizar una negociación directa cliente banco en función de nuestra situación económica actual y siempre pueden darnos una solución. Lo que está claro o debe estar presentes es que el aumentar el plazo de vida de la hipoteca supone a la larga pagar mucho más de cuota hipotecaria vía interés.
Siempre podemos realizar un estudio-comparativa con la calculadora hipotecaria de HelpMyCash
Una de las fórmulas más usadas por los bancos para reducir la cuota hipotecaria es aumentar el plazo de devolución del préstamo en 5 o 10 años.
Y es cierto que consigue reducir la cuota mensual pero,en total, aumentan mucho los intereses a pagar. Así, al final se trata de decidir si queremos ir más desahogados mes a mes o haber pagado menos en total.
En muchos casos podemos realizar una negociación directa cliente banco en función de nuestra situación económica actual y siempre pueden darnos una solución. Lo que está claro o debe estar presentes es que el aumentar el plazo de vida de la hipoteca supone a la larga pagar mucho más de cuota hipotecaria vía interés.
Ejemplo
Hipoteca de 150.000 € a 20 años a Euribor + 1%- En la actualidad, a 20 años, la cuota a pagar es de 785 €
- A 30 años, la cuota a pagar sería de 582 € (203 euros menos)
- A 40 años, la cuota a pagar sería de 484 € (301 euros menos)
- En 20 años, habremos pagado al banco 38.493 € en intereses*
- En 30 años, 59.733 € (21.240 € más)
- En 40 años, 82,307 € (43.814 € más)
Siempre podemos realizar un estudio-comparativa con la calculadora hipotecaria de HelpMyCash
sábado, 16 de junio de 2012
El precio de tasación de los pisos baja mas de un 10%
El precio de los pisos sigue a la baja. Sin prisa, pero sin pausa. Esta vez es la tasadora Tinsa dice que los precios han bajado un 11,1% en mayo.
Hay zonas donde los precios de la vivienda están bajando notablemente, y que en mayo reflejan recortes superiores a la media del mercado. Es el caso de los municipios de la costa mediterránea, donde los pisos en mayo bajaron un 14,1%. A continuación se situaron las capitales y grandes ciudades, con un ajuste del 13,3%, y las áreas metropolitanas, con un 11,8%.
Desde 2007, la vivienda ha caído casi un 33% en capitales y grandes ciudadesEn cambio, la caída fue inferior a la media de 11,1% en el resto de municipios, cuyo descenso interanual se situó en el 8,4%, seguido por los Islas Baleares y Canarias, que ocuparon el último lugar con una bajada del 6%.
Pero este ajuste es mucho mayor en algunas zonas. La costa mediterránea situó su descenso en mayo en el 37,9%; le siguieron las capitales y grandes ciudades con el 32,9%, las áreas metropolitanas con un 31,2%, el resto de municipios con el 25,9% y, cerrando la serie, las Islas Baleares y Canarias con el 24,1%.
Si se analiza la evolución de precios en los últimos doce meses, la caída acumulada es del 8,4%. El m2 ha pasado de 2.203 euros en mayo de 2011 a 2.017 en este momento.
Hay zonas donde los precios de la vivienda están bajando notablemente, y que en mayo reflejan recortes superiores a la media del mercado. Es el caso de los municipios de la costa mediterránea, donde los pisos en mayo bajaron un 14,1%. A continuación se situaron las capitales y grandes ciudades, con un ajuste del 13,3%, y las áreas metropolitanas, con un 11,8%.
Desde 2007, la vivienda ha caído casi un 33% en capitales y grandes ciudadesEn cambio, la caída fue inferior a la media de 11,1% en el resto de municipios, cuyo descenso interanual se situó en el 8,4%, seguido por los Islas Baleares y Canarias, que ocuparon el último lugar con una bajada del 6%.
Pero este ajuste es mucho mayor en algunas zonas. La costa mediterránea situó su descenso en mayo en el 37,9%; le siguieron las capitales y grandes ciudades con el 32,9%, las áreas metropolitanas con un 31,2%, el resto de municipios con el 25,9% y, cerrando la serie, las Islas Baleares y Canarias con el 24,1%.
Descensos continuados
Si se analiza la evolución de precios en los últimos doce meses, la caída acumulada es del 8,4%. El m2 ha pasado de 2.203 euros en mayo de 2011 a 2.017 en este momento.
viernes, 11 de mayo de 2012
Qué divisa me conviene ahora para una hipoteca en divisas?
En cuanto a las ventajas y riesgos de las hipotecas multidivisas.
La ventaja es clara, el tipo de interés del yen japones o del franco suizo - divisas en las que suelen ofrecerlas - es muy inferior al del euro, más en el primero caso que en el segundo. La cuota resultante será por tanto muy inferior.
Los riesgos, son también muy a tener en cuenta. Dado que te endeudas en una divisa distinta al euro tus obligaciones de pago y sobre todo el principal pendiente (una cantidad más que respetable) son en esta y hoy sabes los euros que te cuestan 1000 yenes pero ¿y dentro de unos meses?.
El riesgo por tanto es elevadísmo y has de ser consciente de esto pues dependiendo de como evolucione la cotización de estas divisas con respecto al euro lo que 'ganas con la sota podrías perderlo con el caballo' y tener un efecto negativo importante (un 1% de los importes que barajas supone 1500 EUR)
¿Qué hará el Yen con respecto al euro?... en el corto plazo es una 'lotería', en el largo plazo, y aunque habrá opiniones, yo me inclino a pensar que los más lógico sería que nuestra moneda única pierda valor con respecto no al yen, sino en general al resto de divisas.
¿Manera de bajar cuota alternativa? Solo veo:
- Ampliar el plazo de la hipoteca hasta donde te permita tu entidad de crédito. La cuota correspondiente al importe que te han prestado que logra el equilibrio financiero de prestación y contraprestación con este depende del interés nominal y del número de meses elegido como plazo de amortización. La primera variable escapa a tu control - salvo subrogación a otra entidad que aplique menor diferencial o novación de condiciones en la tuya - por lo que tendrás que modificar la otra.
... De una manera u otra entiendo que estas en 'manos de tu banco' y deberías hablar con ellos para luego valorar alternativas.
La ventaja es clara, el tipo de interés del yen japones o del franco suizo - divisas en las que suelen ofrecerlas - es muy inferior al del euro, más en el primero caso que en el segundo. La cuota resultante será por tanto muy inferior.
Los riesgos, son también muy a tener en cuenta. Dado que te endeudas en una divisa distinta al euro tus obligaciones de pago y sobre todo el principal pendiente (una cantidad más que respetable) son en esta y hoy sabes los euros que te cuestan 1000 yenes pero ¿y dentro de unos meses?.
El riesgo por tanto es elevadísmo y has de ser consciente de esto pues dependiendo de como evolucione la cotización de estas divisas con respecto al euro lo que 'ganas con la sota podrías perderlo con el caballo' y tener un efecto negativo importante (un 1% de los importes que barajas supone 1500 EUR)
¿Qué hará el Yen con respecto al euro?... en el corto plazo es una 'lotería', en el largo plazo, y aunque habrá opiniones, yo me inclino a pensar que los más lógico sería que nuestra moneda única pierda valor con respecto no al yen, sino en general al resto de divisas.
¿Manera de bajar cuota alternativa? Solo veo:
- Ampliar el plazo de la hipoteca hasta donde te permita tu entidad de crédito. La cuota correspondiente al importe que te han prestado que logra el equilibrio financiero de prestación y contraprestación con este depende del interés nominal y del número de meses elegido como plazo de amortización. La primera variable escapa a tu control - salvo subrogación a otra entidad que aplique menor diferencial o novación de condiciones en la tuya - por lo que tendrás que modificar la otra.
... De una manera u otra entiendo que estas en 'manos de tu banco' y deberías hablar con ellos para luego valorar alternativas.
martes, 8 de mayo de 2012
Cómo cambiar la hipoteca de banco
Uno de los signos más claros del interés de la banca por el negocio
hipotecario son las ofertas de hipotecas para subrogación de parte
acreedora, es decir, las subrogaciones para cambiar de banco. Razones
hay varias, entre las que podemos destacar que captar un cliente de otra
entidad que lleva años pagando adecuadamente su hipoteca es captar la
nata del mercado, es decir, atraer a los buenos pagadores.
La entidad financiera asume menos riesgo que cuando concede una hipoteca para comprar una vivienda a un nuevo cliente, del que no conoce su historial crediticio a lo largo de los años. Con una subrogación, solicitando el historial de pagos completo, puede analizar perfectamente si el cliente paga adecuadamente y si tiene retrasos en ocasiones. Evidentemente situaciones pasadas no garantizan que un cliente cumpla en un futuro, pero sí que aumenta de forma exponencial esta probabilidad.
Si al historial de pagos le añadimos una situación laboral o profesional sólida, capaz de sortear estos duros años de crisis sin perder la capacidad de generar ingresos, tenemos delante de nosotros a un muy interesante cliente.
Bajo estas premisas, o nos extrañaría acudir a un comparador de hipotecas y encontrar una variada y competitiva oferta de hipotecas subrogación, ¿verdad? Sorprendentemente la oferta es muy escasa; escasa y poco competitiva, podríamos añadir.
Sólo 5 entidades ofrecen condiciones en su escaparate virtual y, analizando las ofertas, ninguna baja su diferencial del 1 sobre el Euribor. Eso hace que, de facto, no se vaya a atraer a los buenos clientes en absoluto, ya que éstos tienen hipotecas de hace años, con condiciones mucho mejores que las que se ofrecen ahora para cambiar de banco.
Y para acceder a estas ofertas hay que vincularse de forma muy importante en ocasiones. La HipoteCambio, por ejemplo, exige domiciliar nómina o ingresos recurrentes, gastar un mínimo de 3.000 euros al año en tarjeta de crédito y débito, domiciliar 3 recibos, seguro de vida y hogar con la aseguradora del banco.
Le siguen algunos de los bancos online del mercado, que modulan el tipo de interés en función del perfil del cliente, y una casi testimonial Hipoteca Sin de Bankinter, que nadie debe contratar ya que empeora, con toda probabilidad, el 100% de las hipotecas contratadas hace años de los buenos pagadores.
Si todo lo comentado no fuera suficiente señal de que no hay liquidez en el mercado bancario, podríamos añadir otras señales preocupantes: ni una entidad financiera está anunciando a día de hoy ninguna nueva oferta de hipotecas a IRS (permuta de tipos de interés a 5 años). Siendo un nuevo referencial hipotecario pedido por la propia banca, lo lógico sería que estuvieran esperando su entrada en vigor para anunciar ofertas.
No hay oferta comercial porque no hay interés en conceder hipotecas, más allá de las que financian el propio stock inmobiliario de los bancos. Los mercados financieros piden una capitalización en toda regla de los balances de bancos y cajas, previa valoración a precio real de éstos. No se equivocan en una cosa: la banca apenas concede crédito, y sin crédito no se reactiva la economía real.
Artículo extraido de : Pau A. Monserrat es el director editorial de iAhorro.com comparador de ahorro
La entidad financiera asume menos riesgo que cuando concede una hipoteca para comprar una vivienda a un nuevo cliente, del que no conoce su historial crediticio a lo largo de los años. Con una subrogación, solicitando el historial de pagos completo, puede analizar perfectamente si el cliente paga adecuadamente y si tiene retrasos en ocasiones. Evidentemente situaciones pasadas no garantizan que un cliente cumpla en un futuro, pero sí que aumenta de forma exponencial esta probabilidad.
Si al historial de pagos le añadimos una situación laboral o profesional sólida, capaz de sortear estos duros años de crisis sin perder la capacidad de generar ingresos, tenemos delante de nosotros a un muy interesante cliente.
Bajo estas premisas, o nos extrañaría acudir a un comparador de hipotecas y encontrar una variada y competitiva oferta de hipotecas subrogación, ¿verdad? Sorprendentemente la oferta es muy escasa; escasa y poco competitiva, podríamos añadir.
Sólo 5 entidades ofrecen condiciones en su escaparate virtual y, analizando las ofertas, ninguna baja su diferencial del 1 sobre el Euribor. Eso hace que, de facto, no se vaya a atraer a los buenos clientes en absoluto, ya que éstos tienen hipotecas de hace años, con condiciones mucho mejores que las que se ofrecen ahora para cambiar de banco.
Y para acceder a estas ofertas hay que vincularse de forma muy importante en ocasiones. La HipoteCambio, por ejemplo, exige domiciliar nómina o ingresos recurrentes, gastar un mínimo de 3.000 euros al año en tarjeta de crédito y débito, domiciliar 3 recibos, seguro de vida y hogar con la aseguradora del banco.
Le siguen algunos de los bancos online del mercado, que modulan el tipo de interés en función del perfil del cliente, y una casi testimonial Hipoteca Sin de Bankinter, que nadie debe contratar ya que empeora, con toda probabilidad, el 100% de las hipotecas contratadas hace años de los buenos pagadores.
Si todo lo comentado no fuera suficiente señal de que no hay liquidez en el mercado bancario, podríamos añadir otras señales preocupantes: ni una entidad financiera está anunciando a día de hoy ninguna nueva oferta de hipotecas a IRS (permuta de tipos de interés a 5 años). Siendo un nuevo referencial hipotecario pedido por la propia banca, lo lógico sería que estuvieran esperando su entrada en vigor para anunciar ofertas.
No hay oferta comercial porque no hay interés en conceder hipotecas, más allá de las que financian el propio stock inmobiliario de los bancos. Los mercados financieros piden una capitalización en toda regla de los balances de bancos y cajas, previa valoración a precio real de éstos. No se equivocan en una cosa: la banca apenas concede crédito, y sin crédito no se reactiva la economía real.
Artículo extraido de : Pau A. Monserrat es el director editorial de iAhorro.com comparador de ahorro
miércoles, 18 de abril de 2012
Hipotecas en Yenes
Deben más dinero que hace seis años y pagan casi el doble de cuota.
Es el negocio de las cabras que han hecho quienes contrataron hipotecas en divisas antes del estallido de la burbuja inmobiliaria, en torno a
2006. Entonces, en plena orgía inmobiliaria, se pusieron de moda las
hipotecas en moneda extranjera. Las divisas más habituales fueron el
yen, la moneda japonesa, y los francos suizos. El tipo de interés para
el yen estaba por el suelo (0,6%, frente al Euribor, que superó el 5%), y
además el euro era la moneda fuerte, de forma que abarataba las demás
divisas. Suscribir una hipoteca multidivisa parecía la panacea. La Asociación de Usuarios de Bancos y Cajas ADICAE calcula que se firmaron 30.000 en toda España.
El problema, el problemón, es que los tipos de estas hipotecas han subido y que el euro ha perdido fuerza. Total: el coste real de estos préstamos ha subido. Que se lo digan a José de Azevedo, un pequeño empresario de 61 años. Corría 2006 cuando el director de su oficina de Caixa Catalunya le ofreció la posibilidad de comprar un piso para sus hijas. “De entrada no me interesaba, pero me hizo los números y eran atractivos: subrogaba la hipoteca que tenía casi pagada y suscribía una nueva en yenes”, explica. “Lo haremos en yenes, que es más barato”, le dijo el director. La cuota, de entrada era asumible: 3.000 euros al trimestre.
Los dos primeros años, la coyuntura económica fue favorable a De Azevedo, pero desde 2008, cuando la coyuntura se torció, vive alarmado. En 2010 pidió por escrito la dación en pago: devolver el piso y olvidarse de todo, pero asegura que no consigue respuesta de la entidad. A todo esto, el director de la oficina ya no es el mismo. “Fueron ellos quienes vinieron a buscarme, ellos me metieron en el problema y no ofrecen ninguna solución”, subraya mientras repasa cifras entre el montón de papeles que acumula.
Catalunya Caixa responde que las firmas de hipoteca “están protocolarizadas y que los contratos se leen ante notario, de forma que nadie puede alegar desconocimiento”. Las mismas fuentes precisan que la comunicación con el cliente fue abundante y que un producto como una hipoteca en yenes “no lo contrata todo el mundo”. Además, subrayan que entre 2006 y 2008 De Azevedo no se quejó y que los recursos que ha presentado ante el Banco de España y el Defensor del Cliente de las cajas se han desestimado por considerar que Catalunya Caixa ha obrado legalmente, aunque se trata de un “producto especulativo”. Por último, informan de que la entidad ha ofrecido a De Azevedo el cambio a euros o una refinanciación. Sobre la dación, responden: “Es una cuestión que se está negociando”.
Fuente: El pais
El problema, el problemón, es que los tipos de estas hipotecas han subido y que el euro ha perdido fuerza. Total: el coste real de estos préstamos ha subido. Que se lo digan a José de Azevedo, un pequeño empresario de 61 años. Corría 2006 cuando el director de su oficina de Caixa Catalunya le ofreció la posibilidad de comprar un piso para sus hijas. “De entrada no me interesaba, pero me hizo los números y eran atractivos: subrogaba la hipoteca que tenía casi pagada y suscribía una nueva en yenes”, explica. “Lo haremos en yenes, que es más barato”, le dijo el director. La cuota, de entrada era asumible: 3.000 euros al trimestre.
Los dos primeros años, la coyuntura económica fue favorable a De Azevedo, pero desde 2008, cuando la coyuntura se torció, vive alarmado. En 2010 pidió por escrito la dación en pago: devolver el piso y olvidarse de todo, pero asegura que no consigue respuesta de la entidad. A todo esto, el director de la oficina ya no es el mismo. “Fueron ellos quienes vinieron a buscarme, ellos me metieron en el problema y no ofrecen ninguna solución”, subraya mientras repasa cifras entre el montón de papeles que acumula.
Catalunya Caixa responde que las firmas de hipoteca “están protocolarizadas y que los contratos se leen ante notario, de forma que nadie puede alegar desconocimiento”. Las mismas fuentes precisan que la comunicación con el cliente fue abundante y que un producto como una hipoteca en yenes “no lo contrata todo el mundo”. Además, subrayan que entre 2006 y 2008 De Azevedo no se quejó y que los recursos que ha presentado ante el Banco de España y el Defensor del Cliente de las cajas se han desestimado por considerar que Catalunya Caixa ha obrado legalmente, aunque se trata de un “producto especulativo”. Por último, informan de que la entidad ha ofrecido a De Azevedo el cambio a euros o una refinanciación. Sobre la dación, responden: “Es una cuestión que se está negociando”.
Fuente: El pais
miércoles, 4 de abril de 2012
Conseguir hipoteca,influye más que el precio para comprar una vivienda
¿Es fácil conseguir una hipoteca
si se compra una vivienda de segunda mano? Según un estudio del portal
pisos.com sobre las posibilidades de financiación que ofrecen los
inmuebles de segunda mano en venta anunciados en la web, solo el 15% de
los pisos de segunda mano a la venta anunciados en este portal,
facilitan la concesión de una hipoteca por el valor total de tasación.
Si bien es cierto que bancos y cajas son los anunciantes que más incluyen en la descripción de los inmuebles esta posibilidad, no son pocas las agencias inmobiliarias que cuentan con acuerdos sólidos de colaboración con las entidades, ofreciendo al futuro propietario la gestión de un préstamo de iguales características.
En el mercado inmobiliario actual, las dificultades para lograr un préstamo hipotecario frenan un buen número de decisiones de compra. La falta de flexibilidad en las condiciones y el incremento de los diferenciales asociados a los tipos de interés impiden que muchas transacciones se materialicen. Según el director general de pisos.com, Miguel Ángel Alemany "un precio atractivo es muy importante para convencer al comprador, pero facilitar en la medida de los posible la concesión de la hipoteca es quizá aún más determinante".
Si bien es cierto que bancos y cajas son los anunciantes que más incluyen en la descripción de los inmuebles esta posibilidad, no son pocas las agencias inmobiliarias que cuentan con acuerdos sólidos de colaboración con las entidades, ofreciendo al futuro propietario la gestión de un préstamo de iguales características.
En el mercado inmobiliario actual, las dificultades para lograr un préstamo hipotecario frenan un buen número de decisiones de compra. La falta de flexibilidad en las condiciones y el incremento de los diferenciales asociados a los tipos de interés impiden que muchas transacciones se materialicen. Según el director general de pisos.com, Miguel Ángel Alemany "un precio atractivo es muy importante para convencer al comprador, pero facilitar en la medida de los posible la concesión de la hipoteca es quizá aún más determinante".
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